UR Style grondbeleid

Grondbeleid lijkt het nieuwe toverwoord. Met grondbeleid los je de woningnood op! Met grondbeleid kan je meer maatschappelijk rendement halen (wat dat dan ook is)? Mark Bouman onze strategisch adviseur en directeur is hier al een tijd mee bezig. Tijd om hem eens aan de tand te voelen.

Wat is grondbeleid?

Grondbeleid gaat in essentie over de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid neemt de gemeente risico door grond aan te kopen. Bij faciliterend grondbeleid blijft het risico bij de grondeigenaar en helpt de gemeente bij de ontwikkeling. Tegenwoordig kent grondbeleid een bredere scope en ligt de uiteindelijke afweging om wel of geen grond (of vastgoed) aan te kopen wat genuanceerder.

En dan doel je op maatschappelijk rendement?

Klopt. In de meeste nota’s grondbeleid zie je nu een soort afwegingskader waarin staat dat de ontwikkeling eerst een maatschappelijke impact of meerwaarde moet hebben. Als dat zo is dan kan er, al dan niet afhankelijk van het risicoprofiel, gekozen worden of de gemeente een actieve of faciliterende rol speelt.

Hoe bepaal je maatschappelijke impact?

Goede vraag! Als je naar veel nota´s kijkt dan staat daar dat je elke ontwikkeling moet scoren op verschillende thema´s, zoals wonen, duurzaamheid, economie enz.. Als de score dan hoog genoeg is heb je ‘voldoende’ maatschappelijke impact.

Ik heb meerdere nota’s grondbeleid gelezen, maar daar staat niet echt een uitleg in hoe dit dan werkt, wat is hoog genoeg? Hoe doen jullie dit?

Wij zijn ook begonnen met het scoren van die thema’s, maar het lastige was dat de thema’s een opbossing zijn van een hoeveelheid aan beleid. Denk bijvoorbeeld aan duurzaamheid, dan valt daar energie, biodiversiteit, klimaatbestendig en circulariteit onder. Waarbij circulariteit ook een circulaire economie kan zijn en ook onder economie kan vallen. We merkten dat er daardoor geen duidelijke onderbouwing was van de score en heel afhankelijk was van de mensen die aanwezig waren om te scoren. Daarnaast speelde ook nog mee dat we aan het begin van een plan vroegen hoe hoog we de lat konden leggen voor dit project en dan zat iedereen op een maximale score. Zo kwam er geen goede discussie op gang waar het schuurde en waar we keuzes in moesten maken.

Kortom scoren kan helemaal niet?

Niet zonder een goede uitwerking vooraf. Wat is goed of minder goed? Wanneer voldoe je aan het beleid? Maar je kan ook niet al het beleid naast elkaar leggen want dat is niet overzichtelijk.

We kwamen in contact met iemand die voor een gemeente al het beleid had omgezet naar een doelenkader. In één overzicht al het beleid gethematiseerd, onderverdeeld in hoofddoelen en subdoelen. Het verhaal was dat in beleid vaak veel watjes zitten (oplossingen) en dat er veel overlap is in beleid. Zoals ik al eerder noemde met de circulaire economie, maar zo is in een mobiliteitsplan ook veiligheid (langzamere routes) en duurzaamheid (elektrische mobiliteitsoplossingen) opgenomen. Door alle doelen uit deze documenten te halen en opnieuw te organiseren krijg je een mooi overzicht van doelen. Dit noemen wij het doelenkader!

Je hebt een doelenkader en dan?

Dan kan je veel makkelijker met elkaar het juiste gesprek voeren. Je ziet direct in een overzicht welke doelen we willen behalen en of de beoogde ontwikkeling daar voldoende aan bij kan dragen. Daarnaast heb je met elkaar een veel opener en constructiever gesprek. Je hebt het niet over oplossingen en wat de beste oplossing is, waar je vaak op vastloopt, maar je hebt het met elkaar over doelen en hoe je die kunt bereiken. Dit geeft een veel positiever gesprek en geeft creativiteit.

En hoe scoor je dan?

We adviseren dat je eerst een analyse maakt van de huidige situatie. Hoe werkt het nu en wat is er goed en slecht aan. Deze momentopname kan je ook scoren op je doelen zodat je direct een uitgangspunt hebt en gelijk bewust bent van de huidige situatie en eventuele gevoeligheden of krachten die je kunt gebruiken. Daarna kan je dan met elkaar de beoogde situatie scoren, wat denken we maximaal te kunnen bereiken? Doordat de score is verdeeld van -6 tot +6 scoort heeft niemand direct het vertrouwen dat er een +6 te halen is. Met behulp van deze score kan je met elkaar het gesprek voeren welke doelen met elkaar schuren en welke juist elkaar versterken. Elke fase kan je opnieuw scoren en kijken of je nog op de goede weg zit!

Scoren gedaan, goede uitkomst en dan aankopen die grond?

Lachen, nee, er is nog een stap tussen: de rolkeuze van de gemeente. Veel nota’s springen direct van impact naar grondbeleid, wat neerkomt op wel of niet aankopen. Dat is een te grote stap. Eerst moet je bepalen hoe je als gemeente aan tafel wilt zitten. Je kunt een project namelijk ook trekken zonder grond aan te kopen als dat strategisch niet nodig is.

Trekken, duwen of afwachten?

Je kan nog steeds aan een project trekken en grote verantwoordelijkheid tonen zonder dat je grond moet aankopen. Dit heeft bijvoorbeeld te maken met dat het project een grote urgentie heeft, maar waarvoor het strategisch niet nodig is om grond aan te kopen.

Dus rolkeuze is niet een actieve of faciliterende rol?

Nee, ik snap dat dit verwarrend is, maar volgens mij zegt je rol iets over wie je probeert te zijn. Net als een toneelstuk heb je de rol van piloot, schipper, winkelier, etc. Het zegt iets over hoe je je gedraagt. Volgens mij is dat anders dan wat je strategie is. Uiteraard hangt dat wel samen.

Hoe dan?

Nou als je een trekkersrol hebt, dan ligt het meer voor de hand dat je als het project niet vlot genoeg gaat of dat je zeker wilt weten dat het project tijdig wordt gerealiseerd dat je een meer actieve strategie voert en dus bereid bent om grondaankopen te doen. Als je afwachtend bent, ligt het voor de hand dat je geen risico neemt, behalve als partijen daarom vragen. Denk dan aan een onteigening omdat één partij niet meewerkt en de ontwikkeling niet verder komt.

Eigenlijk allemaal best logisch toch?

Fijn dat je het ook zo ziet. Maar ik merk ook dat deze integrale werkwijze in de projecten lastig is. We zijn heel erg gewend om in oplossingen te denken en maken vaak een knip in de projecten met gemeentelijke grond en private grond, terwijl daar volgens mij geen verschil in zit. Op beiden willen we een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement maken!

Voorbeeld: Nota grondbeleid Drimmelen

Ben je benieuwd hoe dit er dan in de praktijk uitziet? Neem dan een kijkje in de nota grondbeleid van de gemeente Drimmelen. Of bekijk onderstaande video waarin we je stap voor stap meenemen door onze aanpak.

Wil je meer integrale gebiedsontwikkeling doen? 

Als UR maken we ruimte voor klanten die graag integraler en bewuster werken. Neem contact met ons op!