Het belang van redelijk kostenverhaal bij het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen

Bij Urban Reality zetten wij ons dagelijks in voor het creëren van toekomstbestendige leefomgevingen. Dit begint al bij het uitwerken van een programma kostenverhaal onder de Omgevingswet en werkt door in het planproces van ruimtelijke ontwikkelingen. In een recent gesprek besprak Jelmer Blom met collega Zino Schouman het belang van kostenverhaal in gebiedsontwikkeling. Hij geeft tips en tricks om tot een programma kostenverhaal te komen en neemt je mee in de uitdagingen en oplossingen om tot redelijke afspraken te komen over kostenverhaal tussen overheden en marktpartijen. 

Kun je jezelf kort voorstellen en uitleggen wat kostenverhaal precies inhoudt?

Natuurlijk. Ik ben Zino Schouman en werk als senior financieel regisseur bij Urban Reality sinds 2017. Mijn expertise ligt onder andere bij kostenverhaal, waar ik betrokken ben bij het maken van afspraken hierover, lopende exploitatieplannen en het uitwerken van programma’s voor kostenverhaal en financiële bijdragen.

Kostenverhaal helpt de gemeente grip te krijgen op ontwikkelingen. Dit is vooral belangrijk als de gemeente geen of slechts deels grondeigenaar is. Het dekt gemeentelijke kosten en borgt afspraken over het plan en proces. Vanuit mijn rol ben ik betrokken (geweest) bij diverse projecten om afspraken te maken over het kostenverhaal, het opstellen van kostenverhaalsregels (voorheen exploitatieplan) en het uitwerken van beleidsnota’s om het kostenverhaal te regelen.

Wat zijn de grootste valkuilen bij het verhalen van kosten?

Een van de grootste valkuilen is de te grote focus op geld, waardoor het doel en de gezamenlijke visie van de partijen uit het oog verloren raken. Gemeenten willen graag eerlijke afspraken maken die alle kosten dekken. Maar vaak overschrijden ze hun budget en hebben ze geen duidelijk beeld van de financiële bijdragen die ze kunnen vragen. Hierdoor proberen ze risico’s te vermijden door kostenverhaal, wat ironisch genoeg leidt tot hogere uitgaven en minder goede plannen. Vertragingen in het planproces en slecht uitgewerkte plannen zorgen mede voor oplopende kosten, waarbij beide partijen een rol spelen. Daarom hebben ook marktpartijen behoefte aan duidelijkheid over welke kosten of bijdragen ze kunnen verwachten.

Hoe kunnen gemeenten het beste met deze uitdagingen omgaan?

Het is essentieel dat gemeenten goed inzichtelijk hebben welke investeringen nodig zijn voor de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen en daar prijskaartjes aan hangen. Daarnaast kan een standaard planproces houvast bieden bij de uitwerking van plannen. Transparantie en duidelijkheid in het proces zijn hierbij cruciaal. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vast te stellen dat hierbij kan helpen.

Welke veranderingen brengt de Omgevingswet met zich mee voor kostenverhaal?

Allereerst is het goed om kennis te vergaren rondom de wijzigingen van het kostenverhaal door bijvoorbeeld de handreiking door te lezen. De Omgevingswet heeft het planproces gewijzigd waarmee onder andere de maximaal verhaalbare plankosten zijn gewijzigd. Ook is de wijze waarop je planoverstijgende kosten kunt verhalen in de vorm van een financiële bijdrage gewijzigd. Op dit vlak biedt de wet zeker kansen om investeringen te dekken die eerder niet mogelijk waren. In kader van het realiseren van voldoende sociale woningbouw kan bijvoorbeeld een financiële bijdrage voor ongebouwde sociale huurwoningen in rekening gebracht worden..

Welke stappen onderneemt Urban Reality met een opdrachtgever om tot een programma kostenverhaal te komen?

Grofweg doorlopen we zes essentiële stappen:

1. Ontwikkelingen in kaart brengen: We moeten eerst een duidelijk beeld krijgen van alle relevante ontwikkelingen in de gemeente.
2. Investeringen in kaart brengen en begroten: Vervolgens identificeren we alle investeringen die nodig zijn voor deze ontwikkelingen en maken we een inschatting van de kosten.
3. Investeringen labelen: We categoriseren de investeringen naar: kostenverhaal, afdwingbare financiële bijdrage of vrijwillige financiële bijdrage.
4. Scenario’s uitwerken: We werken verschillende scenario’s uit om de investeringen toe te delen aan de ruimtelijke ontwikkelingen.
5. Toedelingssystematiek kiezen: Op basis van de scenario’s maken we een weloverwogen keuze voor de toedelingssystematiek.
6. Standaard planproces vastleggen: Tot slot leggen we het standaard planproces met bijbehorende producten vast.

Kun je een praktijkvoorbeeld geven van deze stappen? 

Zeker! In de gemeente Amstelveen hebben we een eigen plankostenmodel ontwikkeld, waarbij we de producten en activiteiten tot in detail begroten. Dit zorgt voor transparantie en maakt concrete afspraken mogelijk. Bovendien zijn er in de Nota Bovenwijks vaste bijdragen voor planoverstijgende kosten vastgesteld. Dit geeft initiatiefnemers duidelijkheid en zorgt voor gelijkheid.

Dankzij deze aanpak kwam de gemeente niet voor onverwachte kosten te staan en bleven de projecten financieel haalbaar. Dit succesverhaal laat zien hoe belangrijk een doordachte aanpak en transparante communicatie zijn. Door heldere afspraken te maken, helpen we gemeentes grip te krijgen op hun ontwikkelingen.

Wat zijn de voordelen voor opdrachtgevers om met Urban Reality samen te werken?

Bij Urban Reality spreken we zowel de taal van overheden als die van marktpartijen. Naast dat we programma’s voor kostenverhaal uitwerken zijn we ook veelvuldig betrokken in de praktijk bij de realisatie van kleine inbreidingsprojecten tot grote gebiedsontwikkelingen. Dit helpt in het komen tot redelijke afspraken voor kostenverhaal tussen overheden en marktpartijen. Ook leidt dit tot de uitwerking van een programma kostenverhaal en financiële bijdragen dat geen papieren tijger blijft maar dat daadwerkelijk bijdraagt aan een mooie en fijne leefomgeving.

We danken Zino Schouman en Jelmer Blom voor hun waardevolle inzichten en tijd. Bij Urban Reality blijven we ons inzetten voor het delen van kennis. Neem contact met ons op om te ontdekken hoe wij uw organisatie kunnen helpen.